界面新闻记者 |
在楼市“止跌回稳”的大势之下，房企的化债之路迎来曙光 ，多家民营房企的债务重组获得突破性进展。
12月10日 ，融创房地产集团有限公司发布公告，境内债重组迎来投票表决 ，在如此短暂的时间里 ，已有H6融地01、H0融创03两只债券获得持有人会议表决通过，另外8只债券还有两周投票时间 ，将于12月23日最终迎来十只债券整体重组投票结果 。
有机构人士向界面新闻指出 ，融创的境内债权人数量多 、结构复杂，一周这么短的投票时间内 ，就有两只境内债重组通过 ，是一份很有含金量的成绩，体现出债权人对方案的认可 。其他8只债券 ，在预留出更充足的准备时间后 ，预计后续也会很顺利地通过。
融创的化债“组合拳”
截至目前，出险房企数量已超过60多家 。记者了解到，在化解境内债风险方面 ，大多数房企曾将债务展期作为首选 ，但这种方案核心是以时间换空间，并没有从根本上实现债务削减 ，如今市场回暖始终不及预期 ，注定要再度面对债务到期的压力 。
此次 ，融创境内债重组率先取得突破性进展，也意味着行业化债正式迈入债务重组的新阶段。
此次融创重组的境内公开债 ，涉及十笔债券 ，存续金额共154亿元，债权人众多 ，并且涵盖个人 、私募 、银行、信托等多个类型 ，要提供一个让所有债权人满意的方案，非常难 。
针对这种情况，融创打出了“降债 、转股 、展期、降息 ”组合拳 ，提供包括现金要约收购 、债转股票/股票经济收益权兑付 、以资抵债、留债展期四个选项 ，可供债权人灵活选择 。
其中，现金要约收购部分计划以不超过8亿元的现金 ，按照每张债券面值的20%价格回购债券 ，涉及的债券本金上限约为40亿元。
股票及股票经济收益权兑付方案，向特殊目的信托增发特定数量的股票 ，人民币100元债券对应融创股票13.5股 ，预计新股总发行5亿股，预计最高降债37亿元 。
以资抵债方案 ，将设立服务型信托 ，债券持有人直接或间接享有其控股子公司所持有的特定资产收益权 。获配以资抵债选项的标的债券每100元面值受偿金额35元人民币，预计最高降债30亿元。
前三个方案 ，保守估计可将融创的境内公开债压降超过50% 。
至于留债展期 ，该方案将融创境内公开债本金展期9.5年，第5年开始兑付本金，利息部分统一降至1% 。另外 ，拟于2025年底前安排现金支付1%及对应利息。
融创在方案设计上秉承着市场化原则 ，现金要约 、债转股 、以资抵债、留债展期四个选项，债权人可根据自己的持债成本、退出诉求 ，灵活选择 ，没有任何强制选项，留债展期部分也没有设置上限。
同时 ，方案偿债资源也较为优质 ，包括现金对价 、股票 、资产等等，体现出诚意 。尤其融创股票是极具流通价值的好标的 ，是地产行业交易量最大的股票之一 。数据显示 ，今年来，融创股价累计上涨超过90%。
而每逢政策利好 ，融创股价都会领涨 。昨日召开的中央政治局会议强调 ，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力 ，推动经济持续回升向好 。港股房地产板块受此影响尾盘快速拉升。其中 ，融创中国表现最为突出，单日涨幅高达14.68% 。
“可以预见 ，境内债重组一旦成功 ，对公开债的投资人来说将会有不错的收益率 。这也是为什么融创这次方案带给市场很大影响，既创新 、又能多方共赢。 ” 一位知情人士分析 。同时 ，融创也是第一个提出市场化化债重组方案的案例 ，低成本持有的债权人，可以在适当折损利益的情况下快速套现 ，而不愿接受本金损失的投资人可以选择留债长展期 ，最大程度上照顾到了不同债权人的利益 。”
行业市场化降债新样本
融创是业内率先提出境内债整体重组方案的房企之一，它的进展也牵动着行业诸多的关注。在此之前 ，行业已经历了债务展期 、债务重组、逆向混改 、破产重整等一系列的化债探索 。
其中选择债务展期道路的企业颇多 ，首批完成境内债展期的企业中，已有房企今年6个月内追加两次展期直至明年3月 。
这样展期的弊端是，在市场迟迟未现根本好转的情况下 ，对企业真正减负 、重回正轨发挥不了实质作用。而一旦房企经历过多次展期 ，债权人也会对公司失去信任。
也有少部分房企选择走上了破产重整、逆向混改的道路 。但破产重整与逆向混改一般需要强大的战投下场辅助，同时可能伴随着强制削债的安排 ，在当下市场环境中 ，不具备行业普遍性 。
从目前行业发展来看，房企需要的是一次真正意义上的债务重组 ，系统性 、长期性地解决债务风险 ，而融创式债务重组，也被行业视为样本。
“融创的债务重组方案目前推进顺利 ，一旦全部通过 ，所有未完成境内债重组的房企大概率都会选择跟进 。 ”一名业内人士指出，目前已有不少房企都在着手推进境内债重组 ，都很关注融创境内债重组的进展 ，一旦成功就意味着该方案可复制，可借鉴 。
第一，融创是为境内债权人单独定制了债务重组方案 ，同时创新采用市场化的化债思路 ，保守估计将压降其50%的境内公开债，这契合当下房企全面降债的需求和趋势。
第二 ，在行业艰难的债务重组过程中 ，融创真正立足于从根本上将企业主体引入良性发展循环的出发点，同时兼顾了所有相关方的利益 ，也得到了多方的认同 ，投出赞成票 。
一位不具名的债权人表示，融创唯有尽快恢复健康经营 ，才能真正保护所有债权人和投资者的长期利益 。我们愿意再相信融创 ，一起度过目前的难关。
从公开数据来看，融创有充足的底层资产 ，同时经营已经在持续转好 ，在行业逐渐止跌回稳后，具备更快复苏的动能储备 。
根据2024年中报，融创未售土储货值超过1.2万亿元 ，一 、二线城市占比近7成 ，底子厚实；资产盘活推进顺利，好产品屡获市场认可 ，今年上海外滩壹号院二期三开三罄 ，累计销售超215亿元，上海壹号院也首开日光 ，年底有望再次加推 。保交楼方面 ，融创在去年完成31万套交付的情况下，目前正在继续攻坚克难 ，年度冲刺16万套。
“债务的风险一旦化解 ，就能给公司经营恢复留出空间，从容解决好当下保交楼的攻坚克难 ，强化供应商、购房者信心 ，恢复正常销售和造血能力 。 ”上述行业分析师表示 。
在房企化解债务风险的共同命题下，走在前面的融创，正在用自己的模式率先走出一条市场化化债的道路 ，这对于整个行业来说 ，都是至关重要的一步。
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